中古マンションリノベ③一軒家か、マンションか?新築か、中古か?

一軒家の魅力はやっぱり「家」感

我々は駅近が良いなあと思っていたのですが、知り合いに一軒家持ちが多いこともあってとりあえず一軒家のメーカーもいくつか訪問しました。やっぱり一軒家ってひとつの「家」を持っているという感じがしていいですね。明確にこの土地、この建物は自分のものだって感じがする。

注文住宅にすれば建築家に依頼してオリジナリティの高い家を設計してもらい、渡辺篤史さんをお招きすることも可能です。そこまでしなくても外壁や外構を自分で選んだりできます。

騒音問題などもマンションに比べれば気にならないし、小さな子供連れには良いのではないでしょうか?

注文住宅めちゃ高い

注文住宅のメーカーを主に見学したのですが、いやあ注文住宅の価格は高いですね。無印良品が大好きで「無印良品の家」にも行ったのですが、外構などの工事も含めると3500万円くらいかかると言われ、土地の価格もかなり高いのにちょっと厳しいなと思いました。前回の記事で書いたように我々はこだわりが強い方なので、建売は嫌だし…。

一軒家は土地も高い。住宅密集地なら日当たりも…

一軒家は土地も高いです。特に駅近になるとやばい。駅まで歩く途中で一軒家を見るたびに「この人達お金持ちなんだなあ」と思うようになりました。中古の一軒家見てても急行停車駅の徒歩10分以内の物件はとても買えません。

また、住宅密集地の一軒家を見ていて思うのが、日当たり悪い物件多いよなと。南向きの物件の場合、両隣にすぐ家が建ち東西の窓からは眺望が期待できません。(そもそも二階建ての家には眺望が期待できない。)せっかく一軒家は多面採光が実現しやすいのにそのメリットを捨てています。

駅近の立地を求めるならマンション

その点マンションは同じ立地の一軒家と比べるとお安い。駅近の立地を求めるならマンションだよなあ。デメリットとしては全体的に狭いですね。よくある一軒家が延床100m2くらいあるのに対してマンションは60-80m2くらいじゃないでしょうか?もちろん100m2のマンションもありますが、珍しい存在ですね。

そして気になるのは採光面の少なさ。これは物件によるところもあるのですが、大体下記のような間取りでしょう。

南側に面するLDKに窓があって、あとは北側の部屋に窓があるだけ。効率的に部屋を配置するためにしょうがないとはいえ、これはちょっと寂しいですね。

また、管理費や修繕積立金がかかるのも特徴です。一軒家は一軒家でメンテナンスのお金を貯めないといけないのですが、やっぱり気になるところ。

中古はお得?

よく言われるのは、築年数にしたがって価値が下がっていくという話です。以下はREINSが出している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」からの引用です。

マンションに関しては築31年以上まで行くと、m2単価が半分程度になっていることがわかるでしょう。70m2で考えると築0-5年で6500万円程度が築31年だと3300万円程度でしょうか?

ちなみにマンションは築30年を超えると物件価格が下がらないと言われるのは、だいたいこの図が根拠になっていますね。個人的には築31-35年、築35年-40年ともっと細かく分けてデータを見たい。昔の物件は立地条件が良いってこともあるし、どのくらいこの図を信じてよいか判断しかねる気もします。(とはいえ、築年数が経つと価格が下がること自体は間違いないと思います。)

戸建てに関しても築年数が経つと、価格がぐんと下がりますね。

また、新築には「新築プレミアム」があって一日でも住んだ瞬間に価値が1割減るみたいな話がありますね。それでは中古のほうがオトクなのでしょうか?もし中古住宅をあなたが購入して壁紙とフローリングを張替え、水回りを一新するリノベーション(リフォーム?)とします。これに600万円かかりました。この600万円は売却価格にのっかるのでしょうか?一般的にはのっからないと言われています。10年くらい住んだら、一新した水回りも、ただの10年前の水回りです。つまりリノベーションにはいわば「リノベーションプレミアム」があるのです。

そんなわけで中古のほうがお得と一概に言えるわけでもないかなと個人的には思ってますが、なんせ単価が安くなるのでお金がなければ中古を買うでしょう。

中古でリノベーションという選択肢

さて、中古物件を買った場合にはそのまま住むでしょうか?実際には多少なりともリフォームあるいはリノベーションをして住むことが多いでしょう。

軽微な例では、壁紙の張替えと清掃、フローリングの張替えですね。これなら100万円くらいでできそうです。

しかし、築年数が経っていれば、水回りも老朽化しており入れ替えたくなります。これはさらに200-300万円くらいかかるかもしれません。

さらに間取りを変えたい、これも変えたい、あれも変えたいとこだわると、もう一旦家の中すべてを取り払ってしまったほうが良いかもしれません。これをフルリノベーションとかフルスケルトンリノベーションといいます。最近は工事費も上がり、900万円とか1000万円はかかると聞いています。

我々は中古マンションのリノベーションを選択

ここまで読んだ方はおわかりかもしれませんが、我々は中古マンションのリノベーションを選択しました。やはり駅近という条件を叶えたかったことが一番の理由です。要するに「お金がたりなかった」からです。

理想はフルリノベーション。だけど…

我が家は最初、マンションのフルリノベーションを志向していました。やっぱりフルリノベーションは(ある程度の成約はあるものの)すべて自分の思い通りにできる。3LDKを広大な1ルームにすることもできるし、巨大なキッチンを作ることだってできる。壁やフローリングの仕様だけでなく、各種アクセサリー類だってすべて新調して統一感のある家にできる。

しかし、予算に対してリノベーション費用が占める割合が多く、結果的に物件の条件を落とさざるを得ない状況になりました。例えば、急行停車駅がよかったけど各駅停車で妥協するかとか、駅までのアクセスがバスでもいいかとか、日照が多少遮られてもいいかとか、多少狭くてもいいかとかそんな感じですね

それもあって、部分リノベを考え始めましたね。部分リノベは制限が多いので、自分が希望する家にするために考えなきゃいけないことがたくさんあるのですが…。これは後に書こうと思います。

まとめ

以上、まとめますと、

  • 一軒家のメリットは「家」感。ただし注文住宅にすればめちゃ高い
  • マンションなら駅近の条件でも比較的安い
  • 一軒家もマンションも築年数が経つと、価格は下がっていく
  • 新築プレミアムもあれば、リノベーションプレミアムもある
  • 中古住宅でもリノベーションである程度変えられる
  • フルリノベーションは理想だけどお高い。部分リノベも検討することがおすすめ

です。

次回は「資金計画をFPに相談した結果!」について書きたいと思います。

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